Aufgrund niedriger Zinsen war das Bauen jahrelang so günstig, dass viele Experten die Faustregel aufstellten: Kaufen ist günstiger als Mieten. Weil eine abbezahlte Immobilie langfristig weniger kostete als dauerhaftes Mieten samt Nebenkosten – und weil man durch die ansteigenden Preise ordentlich Gewinn machen konnte, wenn man eine relativ günstig erworbene Immobilie einige Jahre später wieder verkaufte.
Doch inzwischen hat sich der Wind gedreht. Die immer weiter steigenden Leitzinsen machen die Baufinanzierung unverhältnismäßig teuer. Der Fachkräftemangel, teurere Materialien und lange Wartezeiten kombiniert mit viel Bürokratie sorgen gerade dafür, dass immer weniger in Deutschland gebaut wird. Aber wie sieht es mit dem Kauf einer bereits bestehenden Wohnung oder eines Hauses aus? Lohnt sich das noch?
Mehr Platz für die Familie
Diese Frage stellst du dir wahrscheinlich zum ersten Mal, wenn du nach Studium oder Ausbildung in eine neue Wohnung ziehst. Oder wenn du eine Familie gründest, mehr Platz brauchst und dich langsam aber sicher dauerhaft niederlassen möchtest.
Bevor du einen Mietvertrag unterschreiben oder zum Beispiel eine Wohnung in Hannover, Bremen oder anderen Orten der Region kaufen willst, steht ohnehin ein Preisvergleich an. Du verschaffst dir einen Überblick über den Markt, über Kauf- und Mietpreise von Immobilien in der Lage und Größe, die du dir vorstellst. Erst dann lässt sich einigermaßen einschätzen, was möglich ist.
Ganz wichtig ist hier auch eine typische Frage, die du aus Bewerbungsgesprächen kennst: Wo siehst du dich in zehn oder fünfzehn Jahren? Wenn du das eindeutig beantworten kannst, zum Beispiel mit Familie und Karriere im aktuellen Job, dann ist es sicher eine Überlegung wert, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen. Auch, wenn du in deiner Region sehr stark verwurzelt bist und gar nicht vorhast, weiter weg zu ziehen. Hältst du dir hingegen viele Optionen offen, denkst noch nicht an Nachwuchs und willst beruflich flexibel bleiben, ist Wohnen zur Miete sicher die bessere Wahl.
Mieten oder Kaufen: Beides hat Vor- und Nachteile
Aber auch wenn du generell Miet- und Kaufpreise vergleichst, darfst du eins nicht vergessen: Als Mieter musst du dich um viele Reparaturen nicht kümmern, denn das liegt oft beim Vermieter. Als Immobilienbesitzer musst du Reparaturen selbst durchführen und bezahlen. Und es kommt durchaus vor, dass Hausbesitzer auch an den Kosten von Straßeninstandsetzungen seitens der Kommune beteiligt werden. Große vier- oder fünfstellige Beträge sind gar nicht so selten. Und wer die Gefahr solcher ungeplanten Kosten nicht im Blick hat, kann eine böse Überraschung erleben.
Durchaus überraschend ist eine Experteneinschätzung zum Thema. Johanna Fitschen vom Portal Immobilienscout24 sagt: „Die Kaufpreise haben seit Mitte 2022 eine andere Entwicklung als die Mietpreise hingelegt: Bedingt durch die angestiegenen Zinsen in Folge des Ukraine-Krieges, hat sich die Finanzierung eines Immobilienkaufs stark verteuert und der Traum vom Eigenheim ist für viele in weite Ferne gerückt. Die Nachfrage nach Immobilien zum Kauf ist deutlich zurückgegangen.“ Das allerdings habe dazu geführt, dass die Kaufpreise zeitweise gesunken sind, während die Mieten weiter anstiegen. Allerdings sei der Anstieg vor allem in den beliebten Metropolen besonders stark, im Umland und je weiter vom Stadtkern entfernt man sucht, kann man durchaus noch gut bezahlbaren Wohnraum finden. Außerdem sei durch die Schwankungen der Preise und teils sinkende Nachfrage aktuell ein besonders hohes Angebot an Kaufimmobilien am Markt. Daraus ergibt sich mehr Spielraum bei den Preisverhandlungen.
Auch wie es gerade konkret in der Region aussieht, weiß Johanna Fitschen und verweist auf Marktanalysen von Immobilienscout24: „Eine aktuelle Mietpreisanalyse vom August 2023 für Hamburg und Umgebung zeigt, dass die durchschnittlichen Angebotsmieten im Umkreis von 15 km um Hamburg (z.B. Pinneberg) bereits 21% niedriger als im Hamburger Stadtzentrum ausfallen. Weitet man den Radius auf 30 km (z.B. Lüneburg) bis 100 km (z.B. Bremen) aus, fällt die Angebotsmiete um bis zu 29% niedriger aus.“ Heißt: Wenn du dir Hamburg nicht leisten kannst, sieh dich mal in Bremen und Umgebung um. Ähnliches gilt auch bei anderen Metropolregionen wie beispielsweise Hannover.
Und wenn du dich schließlich für eine eigene Immobilie entscheidest, brauchst du auch einige Versicherungen – zum Beispiel für den Hausrat, Haus- und Grundbesitzer Haftpflichtversicherungen und, ganz elementar, eine Wohngebäudeversicherung. Ob Feuer, Leitungswasser, Rohrbruch, Blitzschlag, Starkregen – es kann viel passieren, was potentiell teuer wird. Mit der Wohngebäudeversicherung der VGH und ÖVB kannst du dir deinen Schutz über ein Baukastensystem ganz individuell zusammenstellen.
Stabilisierung der Kaufpreise in Sicht
„Wer sich die Frage stellt 'Mieten oder Kaufen?', kann die Angebotsmieten mit der potenziellen monatlichen Rate einer Finanzierung gegenüberstellen“, erklärt Johanna Fitschen. „Denn bei den steigenden Mieten kann der Kauf trotz hohem Zinsniveau eine Alternative sein.“ Man müsse die Kaufraten mit der Kaltmiete vergleichen und über einen längeren Zeitraum durchrechnen, so könne man abschätzen, was sich mehr lohnt: Mietvertrag oder Kaufvertrag.
Hierzu sei allerdings angemerkt: Eine Garantie, dass so eine Rechnung am Ende aufgeht, gibt es nicht. Denn wirklich sicher weiß niemand, wie sich der Markt oder die Zinsen in den kommenden Jahren und Jahrzehnten entwickeln. Das ist von zu vielen unsicheren Faktoren abhängig, wie nicht zuletzt die Reaktion der Märkte auf den Ukraine-Krieg gezeigt hat. Solche Unsicherheiten gibt es aber immer, und man sollte sich durch sie nicht von einer Entscheidung abhalten lassen.
Johanna Fitschen geht aktuell davon aus, dass die Kaufpreise sich in den nächsten Jahren stabilisieren werden, während die Mieten vor allem in den beliebten Großstädten weiter steigen: „Da die Nachfrage nach Mietwohnungen insbesondere in den Metropolen sehr hoch ist und stetig wächst, ist davon auszugehen, dass die Angebotsmieten weiter steigen werden. Denn die hohe Nachfrage trifft auf ein zu knappes Angebot. Es fehlen Wohnungen, doch der Neubau ist aufgrund der hohen Bau- und Finanzierungskosten ins Stocken geraten“, sagt sie. Und fügt hinzu: „Für den Kaufmarkt erwarten wir eine weitere Stabilisierung. Auch in Niedersachsen ziehen die Angebotspreise für Immobilien nach einer Preisdelle im 2. Quartal 2022 wieder an und sind fast auf Vorjahresniveau zurück. Momentan ist noch ein Angebotsüberhang am Kaufmarkt vorhanden, der Preisverhandlungen ermöglicht, doch dieser wird sich mittelfristig wieder abbauen.“
